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Garantir le respect du droit à l'image des enfants — Texte n° 643
Amendement N° AS12 (Irrecevable)
Publié le 11 janvier 2023 par : M. Hetzel, M. Bazin, Mme Blin, M. Kamardine, M. Nury, M. Seitlinger, Mme Corneloup, Mme Frédérique Meunier, M. Bourgeaux, Mme Anthoine, M. Cordier, M. Cinieri, Mme Dalloz, M. Di Filippo, M. Vatin, M. Taite, M. Neuder, M. Viry, Mme Louwagie, Mme Gruet, Mme Alexandra Martin, M. Bony, Mme Valentin, M. Le Fur, M. Pauget, M. Ray, M. Dubois, M. Schellenberger, M. Brigand, M. Portier, M. Juvin, M. Breton, Mme Duby-Muller, M. Forissier.
Proposition de loi N° 643 portant mesures pour bâtir la société du bien vieillir en France
Après l'article 11
L’article L. 145‑38 du code de commerce est complété par quatre alinéas ainsi rédigés :
« La durée de la relation contractuelle entre le bailleur et le preneur exploitant d’un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes ne peut être inférieure à vingt ans.
« La durée de cette relation contractuelle est conforme aux conditions d’éligibilité du régime fiscal applicable aux résidences de services en location meublée.
« Durant toute la durée du bail commercial et durant les périodes de renouvellement, le preneur s’engage à maintenir la destination contractuelle des locaux.
« Par dérogation au b du 1 de l’article 28 du décret n° 55‑22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, les parties ne sont redevables d’aucun frais de publication du bail commercial au bureau des hypothèques. »
Exposé sommaire :
Le scandale des EHPAD privés commerciaux, révélé par le livre les Fossoyeurs a démontré qu’un certain nombre d’acteurs privés lucratifs utilisait la complexité des financements pour masquer un enrichissement non justifié sur des deniers issus de la solidarité nationale.
Il est nécessaire de faire évoluer vers un cadre contractuel spécifique l’investissement en Ehpad.
Actuellement, le bail commercial « 3‑6‑9 » constitue le seul outil juridique permettant de réguler les problématiques immobilières entre les bailleurs-épargnants et les exploitants d’Ehpad.
Cette relation contractuelle ne permet pas de prendre en compte les spécificités d’un secteur d’activité financé par l’État et aux ambitions publiques (la gestion
du grand âge et de la dépendance) et où la construction et la gestion de ces établissements sont organisées tant par la situation fiscale que par l’obtention d’une autorisation d’exploitation délivrée par les ARS, autorités de tutelle de l’État.
En outre, le bail commercial s’avère totalement inadapté au secteur des résidences services :
- la loi, destinée à préserver la situation du plus faible, protège ici le groupe qui exploite la résidence, et non le petit épargnant, souvent profane ;
- le contrat imposé par l’exploitant comporte des clauses non négociables (durée du bail, niveau du loyer, charge des travaux, propriété des parties privatives à usage commun, délai de préavis pour soumettre le congé…) qui facilitent les pratiques abusives.
- la durée du bail ne correspond pas à la durée d’engagement des copropriétaires. En effet, lorsque l’épargnant investit dans une résidence pour personnes âgées, c’est notamment en raison du régime fiscal applicable aux résidences de services qui disposent de biens meublés. Or, le remboursement de la TVA au moment de l’acquisition des lots l’oblige à maintenir la destination du bâtiment en résidence services pendant 20 ans alors que la grande majorité des baux commerciaux peuvent prendre fin au bout de 9 ans, à la seule discrétion de l’exploitant.
Pour rééquilibrer les relations entre bailleur et exploitant, il est crucial d’imposer un nouveau type de bail.
Il est impératif de faire correspondre la durée de la relation contractuelle, soit par une durée ferme du bail de 20 ans soit par un principe de renouvellement obligatoire du bail, avec la durée du régime fiscal afin que l’investissement des bailleurs-épargnants soit sécurisé.
Aujourd’hui, la rédaction d’un bail d’une durée supérieur à 12 ans entraîne l’application des formalités de l’article 28, 1° , b) du décret n° 55 – 22 du 4 janvier 1955 qui prévoit la publication de l’acte au bureau des hypothèques. Cette publication a un coût non négligeable. En outre, le contrat doit « être dressé en la forme authentique », c’est-à-dire devant notaire !
Ces contraintes, inadaptées à une opération d’intérêt général, doivent être levées…
Tel est l’objet de cet amendement.
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