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Garantir le respect du droit à l'image des enfants — Texte n° 1070
Amendement N° 178 (Irrecevable)
Publié le 6 avril 2023 par : M. Hetzel, M. Bazin, Mme Blin, M. Kamardine, M. Nury, M. Seitlinger, Mme Corneloup, Mme Frédérique Meunier, M. Bourgeaux, Mme Anthoine, M. Cordier, M. Cinieri, Mme Dalloz, M. Di Filippo, M. Vatin, M. Taite, M. Neuder, M. Viry, Mme Louwagie, Mme Gruet, Mme Alexandra Martin, M. Bony, Mme Valentin, M. Le Fur, M. Pauget, M. Ray, M. Dubois, M. Schellenberger, M. Brigand, M. Portier, M. Juvin, M. Breton, Mme Duby-Muller, M. Forissier.
Texte de loi N° 1070
Après l'article 11
I. – Après l’article L. 313‑1 du code de l’action sociale et des familles, il est inséré un article L. 313‑1‑1 A ainsi rédigé :
« Art. L. 313‑1‑1 A. – I. – Le transfert de l’autorisation vers un local autre que celui ayant donné lieu à la délivrance de l’autorisation initiale est subordonné à la présentation par l’exploitant d’un rapport d’expertise réalisée au contradictoire des parties signataires du contrat pluriannuel d’objectifs et de moyens. En l’absence d’accord amiable à la demande de la partie la plus diligente, une mesure d’expertise judiciaire peut être ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.
« Le rapport d’expertise précise la nature et le coût des travaux à réaliser sur l’immeuble pour maintenir l’exploitation ou permettre sa reconversion ainsi que, le cas échéant, le montant du préjudice financier et fiscal des bailleurs. Il a force exécutoire entre les participants.
« Une indemnité compensatoire correspondant aux sommes chiffrées dans le rapport d’expertise est versée aux copropriétaires bailleurs par l’exploitant dans un délai de trois mois à compter du départ effectif de la résidence. »
II. – La perte de recettes pour l’État est compensée à due concurrence par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre Ier du livre III du code des impositions sur les biens et services.
III. – La perte de recettes pour les organismes de sécurité sociale est compensée à due concurrence par la majoration de l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre Ier du livre III du code des impositions sur les biens et services.
Exposé sommaire :
Un article paru hier dans Gerontonews, fait état de la présentation par le ministre des solidarités, de l'autonomie et des personnes handicapées, de l'architecture d'une future réforme pour le secteur du grand âge en conclusion de la restitution du conseil national de la refondation (CNR) sur le "bien-vieillir".
Il y est indiqué que « le ministre a également annoncé lors du point presse la présentation, au nom du gouvernement, d'un amendement à la proposition de loi portant de nouvelles mesures de transparence et de moralisation du secteur des Ehpad, dans la continuité de ce qui a été fait depuis la crise Orpea et des mesures inscrites dans le cadre de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2023. Il a cité la nécessité de « mieux contrôler les transferts d'autorisation », que l'ensemble des acteurs du secteur se transforment en entreprise à mission, et de réfléchir autrement aussi au partage de la valeur au sein de ces entreprises ».
Aussi, cet amendement s’inscrit dans la ligne d’un meilleur contrôle des transferts d’autorisation.
Le scandale des EHPAD privés commerciaux, révélé par le livre les Fossoyeurs a démontré qu’un certain nombre d’acteurs privés lucratifs utilisait la complexité des financements pour masquer un enrichissement non justifié sur des deniers issus de la solidarité nationale.
Cet amendement vise à indemniser les copropriétaires en cas de départ non justifié.
La construction d’un Ehpad repose sur plusieurs opérations et surtout sur la participation de l’État qui de fait est garant de la sécurité et de la fiabilité de l’opération.
Les exploitants d’Ehpad, qui sont souvent à l’origine du projet immobilier, font appel à des particuliers et leur vendent des lots dans l’immeuble construit à un prix largement supérieur au prix du marché de l’immobilier local. L’État garantit aux épargnants des avantages fiscaux, notamment le remboursement de la TVA à l’achat, à condition que ces derniers exploitent leur bien sous la forme d’une location meublée pendant une durée minimale de 20 ans. L’État participe, indirectement mais activement, au financement des Ehpad à travers des dotations pluriannuelles de fonctionnement. Rassurés quant à la fiabilité de l’opération envisagée, les épargnants contractent des prêts bancaires, en vue de finaliser leur acquisition immobilière. Une fois le bail commercial signé, les épargnants doivent percevoir des loyers pendant une période suffisamment longue pour rembourser leurs prêts bancaires
et sécuriser leur investissement locatif une fois le prêt terminé.
Le départ hâtif ou brutal de l’exploitant anéantit généralement toute chance de poursuite d’activité en Ehpad ou de reconversion satisfaisante puisque les copropriétaires ne peuvent proposer l’immeuble à un autre exploitant d’Ehpad, faute de disposer de l’autorisation d’exploitation.
Il appartient donc au législateur de prévoir un régime d’exception et d’indemnisation au bénéfice des bailleurs-épargnants, en cas de départ inéluctable de l’exploitant vers un nouveau site. En effet, plusieurs postes de préjudices peuvent être mis en évidence :
- le préjudice matériel : la dégradation du bien ou la nécessité d’une mise en conformité.
- le préjudice financier : les épargnants achètent un ou plusieurs lots dans l’Ehpad à un prix très largement supérieur au coût du mètre carré de l’immobilier dans la commune concernée ; après le départ de l’exploitant, l’immeuble est voué à l’abandon. À la perte des loyers s’ajoute la dépréciation du bien (la pratique montre que les murs vides perdent jusqu’à 90 % de leur valeur d’achat).
- le préjudice fiscal : pour bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel ou du dispositif de la loi de défiscalisation Censi-Bouvard, le bien doit répondre à plusieurs critères :
• il doit être neuf ou en état futur d’achèvement,
• il doit être mis en location dans les 12 mois suivant sa livraison
• il doit être situé dans une résidence avec services
• il doit être loué meublé pendant la durée minimale de 9 ans
• son prix d’achat ne doit pas dépasser 300 000 € ht.
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