Amendement N° 168 (Irrecevable)

Un article paru hier dans Gerontonews, fait état de la présentation par le ministre des solidarités, de l'autonomie et des personnes handicapées, de l'architecture d'une future réforme pour le secteur du grand âge en conclusion de la restitution du conseil national de la refondation (CNR) sur le "bien-vieillir".

Il y est indiqué que « le ministre a également annoncé lors du point presse la présentation, au nom du gouvernement, d'un amendement à la proposition de loi portant de nouvelles mesures de transparence et de moralisation du secteur des Ehpad, dans la continuité de ce qui a été fait depuis la crise Orpea et des mesures inscrites dans le cadre de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2023. Il a cité la nécessité de « mieux contrôler les transferts d'autorisation », que l'ensemble des acteurs du secteur se transforment en entreprise à mission, et de réfléchir autrement aussi au partage de la valeur au sein de ces entreprises ».

Aussi, cet amendement s’inscrit dans la ligne d’un meilleur contrôle des transferts d’autorisation.

Le scandale des EHPAD privés commerciaux, révélé par le livre les Fossoyeurs a démontré qu’un certain nombre d’acteurs privés lucratifs utilisait la complexité des financements pour masquer un enrichissement non justifié sur des deniers issus de la solidarité nationale.

Il est nécessaire de faire évoluer vers un cadre contractuel spécifique l’investissement en Ehpad.

Actuellement, le bail commercial « 3‑6‑9 » constitue le seul outil juridique permettant de réguler les problématiques immobilières entre les bailleurs-épargnants et les exploitants d’Ehpad.
Cette relation contractuelle ne permet pas de prendre en compte les spécificités d’un secteur d’activité financé par l’État et aux ambitions publiques (la gestion
du grand âge et de la dépendance) et où la construction et la gestion de ces établissements sont organisées tant par la situation fiscale que par l’obtention d’une autorisation d’exploitation délivrée par les ARS, autorités de tutelle de l’État.
En outre, le bail commercial s’avère totalement inadapté au secteur des résidences services :
- la loi, destinée à préserver la situation du plus faible, protège ici le groupe qui exploite la résidence, et non le petit épargnant, souvent profane ;
- le contrat imposé par l’exploitant comporte des clauses non négociables (durée du bail, niveau du loyer, charge des travaux, propriété des parties privatives à usage commun, délai de préavis pour soumettre le congé…) qui facilitent les pratiques abusives.
- la durée du bail ne correspond pas à la durée d’engagement des copropriétaires. En effet, lorsque l’épargnant investit dans une résidence pour personnes âgées, c’est notamment en raison du régime fiscal applicable aux résidences de services qui disposent de biens meublés. Or, le remboursement de la TVA au moment de l’acquisition des lots l’oblige à maintenir la destination du bâtiment en résidence services pendant 20 ans alors que la grande majorité des baux commerciaux peuvent prendre fin au bout de 9 ans, à la seule discrétion de l’exploitant.
Pour rééquilibrer les relations entre bailleur et exploitant, il est crucial d’imposer un nouveau type de bail.

Il est impératif de faire correspondre la durée de la relation contractuelle, soit par une durée ferme du bail de 20 ans soit par un principe de renouvellement obligatoire du bail, avec la durée du régime fiscal afin que l’investissement des bailleurs-épargnants soit sécurisé.
Aujourd’hui, la rédaction d’un bail d’une durée supérieur à 12 ans entraîne l’application des formalités de l’article 28, 1° , b) du décret n° 55 – 22 du 4 janvier 1955 qui prévoit la publication de l’acte au bureau des hypothèques. Cette publication a un coût non négligeable. En outre, le contrat doit « être dressé en la forme authentique », c’est-à-dire devant notaire !
Ces contraintes, inadaptées à une opération d’intérêt général, doivent être levées…

Tel est l’objet de cet amendement.