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Marché locatif en zone tendue — Texte n° 1176
Amendement N° CE28 (Irrecevable)
Publié le 23 novembre 2023 par : Mme Chatelain, M. Bayou, Mme Arrighi, Mme Belluco, M. Ben Cheikh, M. Fournier, Mme Garin, M. Iordanoff, Mme Laernoes, M. Lucas, Mme Pasquini, M. Peytavie, Mme Pochon, M. Raux, Mme Regol, Mme Rousseau, Mme Sas, Mme Sebaihi, M. Taché, Mme Taillé-Polian, M. Thierry.
Proposition de loi N° 1176 visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue
Après l'article 3
Le cinquième alinéa du II de l’article 140 de la loi n° 2018‑1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique est complété par une phrase ainsi rédigée :
« Dans les secteurs géographiques où le niveau de loyer médian est élevé et où l’écart du niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé avec les autres secteurs géographiques du territoire et pour les mêmes catégories de logements est significatif, le loyer de référence majoré peut être égal à un montant inférieur. En Ile-de-France, il est au plus égal à un montant supérieur de 10 % au loyer de référence. »
Exposé sommaire :
Cet amendement modifie le dispositif d’encadrement des loyers pour autoriser la modulation du loyer de référence majoré.
L’esprit de la loi « Alur » était en effet de laisser au préfet le soin de fixer le loyer médian majoré en fonction de la situation locale. La formulation adoptée, trop imprécise, a été modifiée par le Conseil constitutionnel afin de sauver un système d’encadrement des loyers sans rompre avec le principe d’égalité entre propriétaires. Ce dernier a sanctionné le critère "de la dispersion des niveaux de loyers observés" parce qu'il était "indépendant de celui des catégories de logement et des secteurs géographiques" (Décision n°2014-691 DC). C’est pourquoi, la modulation proposée est fonction de deux critères précis et objectif, et directement corrélés à l'objet de la loi : un loyer médian élevé ; un écart moyen important de loyer constaté dans le parc locatif privé entre secteurs géographiques du territoire.
Il faut laisser aux élus locaux la marge de manœuvre pour adapter l’encadrement au niveau de tension de leur marché. Les zones les plus tendues doivent pouvoir instaurer un encadrement plus strict, avec des plafonds plus bas que le loyer médian si besoin, pour que l’encadrement soit réellement efficace. A titre d’exemple, en 2015, l'INSEE relevait que les prix en région parisienne dépassaient de 9 % ceux de la province (Insee première n°1590) et qu'environ un tiers des écarts de prix est ainsi dû au coût des loyers, supérieurs de près de 50 % pour les habitants de la région parisienne". A l’intérieur de cette région, les écarts de loyers sont également très importants.
L’encadrement des loyers n’a pas vocation à entériner les excès du passé mais à les réduire, dans une même zone et entre les différentes zones d’un territoire. Il doit également permettre d’agir avant qu’un marché devienne tendu.
Les réglementations allemande, suédoise et hollandaise montrent que l’encadrement des loyers ne dissuade pas l’investissement locatif. Au contraire, une juste rémunération de l’investissement immobilier et des rapports locatifs équilibrés sont plutôt à l’origine du développement du parc privé. Accolé à une garantie universelle des loyers, l’encadrement des loyers est un outil qui peut redonner raison aux marchés locatifs et qui servira le droit au logement, et ce sur le long terme.
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