Intervention de Virginie Carolo-Lutrot

De fait, ma commune comporte un lotissement malbâti, qui a été conçu par une société de voies et réseaux divers. Les études architecturales et paysagistes sont essentielles en matière d'urbanisme : lorsqu'on les interroge, les gens répondent que le bonheur réside d'abord un logement préservant leur intimité et pas trop éloigné de leur travail, pour avoir du temps pour leurs proches. Les lotissements construits dans les années trente offraient plus d'intimité que ceux des années quatre-vingt et quatre-vingt-dix. On devrait imposer que tout projet de construction d'un lotissement soit accompagné d'une étude urbanistique, architecturale et paysagiste. J'insiste sur la fonctionnalité du végétal : plutôt que de désherber des trottoirs, il vaut mieux implanter des noues et plutôt que de recourir à la climatisation, installer des îlots de fraîcheur – ou encore un cloître – dans les écoles.

Dès lors, le ZAN peut être une opportunité à saisir en ce qu'il rend le sol précieux et exigera de construire plus intelligemment.

Concernant la fiscalité, nous pensons que le « 1 % logement » pourrait être réattribué dans le cadre de la décentralisation de la compétence « Logement » pour financer l'accompagnement du dispositif. Je pense aussi que l'on pourrait fiscaliser les plus-values qui sont dues non pas à l'action des propriétaires, mais à la réalisation d'investissements publics – la création d'une liaison ferroviaire, l'installation d'une entreprise, la construction d'équipements, etc. Cela permettrait de financer les politiques qui visent à renforcer la verticalité et la densification de la construction, sur des terrains plus chers, comme les friches, qu'il faut dépolluer. On pourrait aussi, par le jeu de la péréquation, aider des territoires qui renoncent à demander l'installation d'une industrie, mais qui sont parfois limitrophes de zones industrielles dont ils subissent les conséquences. Cette taxation devrait être réalisée d'une manière subtile et être spécifique à chaque territoire : un tableur Excel national ne saurait être un outil adapté.

Il faut aussi prendre en compte la spéculation : certains achètent des quartiers entiers à bas prix. Parfois, les maires n'arrivent pas à acquérir des terrains non encore constructibles pour y installer des équipements publics ou améliorer l'attractivité du territoire, car, lorsque cela se sait, on les leur propose au prix fort.

Le bail réel solidaire (BRS) est difficile à utiliser, même si de nombreux organismes HLM sont agréés pour le conclure. L'agrément étant compliqué à obtenir, on pourrait autoriser des agréments à l'échelon intercommunal. Cela étant, l'agrément par un organisme de foncier solidaire (OFS) ne suffit pas : encore faut-il trouver les terrains, car on se heurte, ici aussi, à la spéculation. Je connais peu d'opérations de ce type.