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Rénovation de l'habitat dégradé — Texte n° 1984
Amendement N° CE367 (Irrecevable)
Publié le 12 janvier 2024 par : M. Falorni, M. Cosson, Mme Babault, M. Bolo, M. Martineau, Mme Morel, M. Ramos.
Projet de loi N° 1984 relatif à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé et des grandes opérations d'aménagement
Après l'article 3
Le II de l’article 18 de la loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« À défaut de signature d’un protocole d’accord, le syndic est tenu d’engager une procédure judiciaire à l’encontre d’un copropriétaire qui présente au moins deux trimestres consécutifs d’impayés de charges, représentant une somme de plus de 2 % du montant du budget prévisionnel de l’exercice en cours. Ce montant doit comprendre les provisions de charges courantes et travaux, les avances et les cotisations du fonds de travaux. L’absence d’action judiciaire en recouvrement des charges à compter du dernier jour du deuxième trimestre, entraînera des pénalités par jour de retard à l’encontre du syndic en place qui seront déduites de sa rémunération lors de l’établissement des comptes définitifs à clôturer et à soumettre à l’assemblée générale pour approbation. Le montant de la pénalité est défini par décret. À défaut d’imputer ces pénalités, le président du conseil syndical peut demander au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, la condamnation du syndic au paiement de ces pénalités au profit du syndicat des copropriétaires. »
Exposé sommaire :
La loi de du 10 juillet 1965 est incomplète et insuffisante avec des obligations qui ne sont pas liées
à des sanctions.
Ces manques ont entrainé de nombreuses dérives avec des saisies trop tardives de la justice en cas
d’impayés et des pratiques qui ont fait prospérer un business de l’impayé.
Il est nécessaire, comme la loi le prévoit en matière bancaire, de plafonner par Décret les montants
des actes de recouvrement liés aux relances d’impayés, aux mises en demeure et prise d’hypothèque
qui bien souvent ajoutent à la dette mais gardent une efficacité très limitée, notamment en cas de
difficultés financières du copropriétaire débiteur. Bien que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
permet au syndic d’imputer aux copropriétaires débiteurs uniquement les frais d’actes de
recouvrement des charges, la plupart des syndics intègrent des honoraires provoquant des tarifs
exorbitants de lettres de relance ou de mise en demeure atteignant jusqu’à 120 € qu’ils multiplient
inutilement dans le seul but d’augmenter leurs profits.
En cas d’action judiciaire pour recouvrer la dette, les juges refusent de condamner le copropriétaire
débiteur à prendre en charge ces frais qu’ils considèrent comme
« abusifs ou inutiles ». Au lieu de les annuler, les syndics les ré impactent sur les charges du
syndicat des copropriétaires.
Pour éviter ce procédé, il est impératif de plafonner par décret les frais d’actes que peut imputer le
syndic au copropriétaire débiteur.
Par ailleurs, le système de gestion des copropriétés est une des principales causes du basculement
des copropriétés en fragilité et plus particulièrement le retard voire l’absence de procédures
judiciaires en recouvrement des charges à l’encontre de copropriétaires débiteurs présentant un
montant de charges impayées important.
Les causes de cette carence sont multiples : inaction du syndic, conflits d’intérêts avec des
copropriétaires représentant un nombre de voix important, dossiers de procédures incomplets.
Pour corriger cette situation, à défaut d’avoir conclu un protocole d’accord avec le copropriétaire
débiteur permettant d’échelonner le règlement de la dette, il est impératif d’exiger du syndic en
place l’engagement d’une procédure judiciaire à l’encontre du débiteur qui présente deux trimestres
consécutifs d’impayés, représentant une somme supérieure ou égale à 2 % du montant du budget
prévisionnel. Le présent amendement prévoit ce qui doit être pris en compte dans le calcul de
l’assiette pour définir ces 2%.
Cette mesure évitera toute considération commerciale du syndic et le basculement de la copropriété
en difficulté.
Pour que cette disposition soit réellement appliquée, il est nécessaire de prévoir une sanction à
l’encontre des syndics non diligents
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