Intervention de François Villeroy de Galhau

Je salue votre engagement dans le secteur immobilier. Ce secteur est cyclique et sensible aux taux d'intérêt. À cet égard, je relève une asymétrie de perception. Quand les taux étaient exceptionnellement bas, le secteur a connu une conjoncture très favorable, aucun d'entre vous ou moi n'en a été félicité. Mais, et c'est logique, le téléphone sonne dès que les taux d'intérêt remontent.

Nous avons adapté le taux de l'usure durant toute l'année 2023, en passant à un calcul mensuel glissant sur trois mois qui a permis d'accompagner la montée des taux. Pour autant, nous avons conservé ce mécanisme pour protéger nos concitoyens : les taux du crédit immobilier sont plus élevés dans d'autres pays parce qu'il n'y a pas le taux d'usure. Je me permets donc de plaider pour l'existence de ce taux, prévu par la loi, car il protège un crédit immobilier plus accessible à tous.

Concernant le taux d'effort et le reste à vivre, les normes de bon sens du HCSF datent de 2019-2020. Pour calculer le taux d'effort, on traduit la mensualité – l'amortissement du capital et les intérêts – en pourcentage du revenu. Pour le reste à vivre, le calcul se fait par soustraction et analyse des montants unitaires. Nous n'avions pas exclu de retenir le reste à vivre, mais chaque banque en avait une définition différente. Le taux d'effort est plus simple. C'est ce qui nous a poussés à le choisir, même si taux d'effort et reste à vivre sont souvent assez liés. La bonne réponse, c'est la flexibilité. Nous avons appliqué une flexibilité de 20 %, que nous apprécions sur trois trimestres glissants, et je le répète : cette flexibilité est loin d'être saturée, puisqu'elle est de 15 % en moyenne pour les banques, qui ont la capacité de prêter plus dans les dossiers qui justifient des exceptions en matière de taux d'effort. Le fait est qu'elles ne le font pas. Si nous faisions encore évoluer les critères du HCSF, que nous avons adaptés l'an dernier avec le ministre, de façon raisonnable et intelligente, cela ne donnerait pas plus de crédit immobilier, ou peut-être du crédit immobilier de moins bonne qualité ou plus risqué. Le HCSF est dans son rôle. Pour autant, comme vous, j'espère que nous touchons un point bas et que le cycle du crédit immobilier fonctionnera.

Quant à la comparaison avec nos voisins, tous ceux de la zone euro connaissent cette situation liée au cycle des taux. Rapporté à la taille des économies, le crédit immobilier reste nettement plus fort en France qu'en Allemagne, en Italie ou en Espagne. Une baisse a été observée partout. Là où elle s'était produite un peu plus tôt, comme en Allemagne, nous voyons depuis quelques mois une stabilisation ou un début de reprise. C'est aussi un signal de confiance.

Il faut rendre hommage au système français, qui compte plus de 95 % de taux fixes. C'est bien mieux, car cela protège les emprunteurs existants de la remontée des taux. En Europe du Nord, cette remontée est une catastrophe pour beaucoup de ménages. Certes, les taux variables sont meilleurs pour les banques, puisque le risque de taux est chez les ménages au lieu d'être chez les banques. Je le disais, la rentabilité des banques françaises n'a pas augmenté l'an dernier : cela tient aussi au fait que le rendement des crédits immobiliers existants est resté à taux fixe. C'est un avantage du système français, y compris pour la stabilité du secteur immobilier.

Nous souhaitons tous le redémarrage du secteur immobilier. Il ne dépend pas de facteurs financiers, mais de la demande et d'un certain nombre d'actions de simplification des normes, d'offre foncière et, peut-être, de la fiscalité.

Pour les ménages, le moment est favorable pour réaliser un crédit immobilier.