Intervention de Olivia Grégoire

Parce que c'est bien souvent un projet de vie à part entière, l'accès à la propriété immobilière est au cœur de notre pacte social – et donc au cœur de notre projet politique.

L'accès à la propriété ne doit pas mettre en danger les propriétaires qui s'endettent, voire l'ensemble de l'économie lorsqu'une bulle se constitue. En 2008, la grande crise financière est née des excès de la distribution du crédit immobilier aux États-Unis. Les fameux crédits subprimes ont été distribués massivement et sans discernement à des ménages trop fragiles pour pouvoir faire face à une évolution des taux. La crise financière ne s'est pas arrêtée pas à la sphère financière : elle a contaminé toute l'activité économique.

Le rôle des autorités publiques est de construire un cadre favorable à l'accession à la propriété, tout en protégeant les emprunteurs et la société des risques liés à un endettement excessif – ce subtil équilibre doit être préservé. C'est pour cette raison qu'a été créé le Haut Conseil de stabilité financière en 2013, à la suite de la grande crise financière.

La répartition des rôles est clairement définie : la représentation nationale et le Gouvernement sont responsables de la politique d'accès au logement, quand le HCSF, institution indépendante, prévient les risques que la politique d'octroi de crédit des banques peut présenter pour la stabilité financière et l'économie réelle. Le Haut Conseil est chargé d'exercer la surveillance du système financier dans son ensemble, dans le but d'en préserver la stabilité et la capacité à assurer une contribution soutenable à la croissance économique. C'est au nom de cet objectif de stabilité financière que le HCSF encadre la politique de distribution de crédit des établissements financiers.

En 2019, le HCSF a établi un diagnostic préoccupant, pointant la dégradation des conditions d'octroi de crédit en France et l'endettement des ménages. Le taux d'effort moyen était élevé : un quart des prêts était associé à un taux d'effort supérieur à 35 %. Un diagnostic similaire avait été établi par le Comité européen du risque systémique (CERS), qui a alerté officiellement la France sur les risques liés au marché immobilier résidentiel.

Une dette trop importante des ménages en proportion de leur revenu disponible constitue un risque important pour notre économie et peut avoir un effet cumulatif. La crise de 2008 l'a montré : des ménages trop endettés d'un côté de l'Atlantique, ce sont en fin de compte des usines qui ferment de l'autre côté.

Par conséquent, en 2019, le HCSF a formulé des recommandations afin d'encadrer les conditions d'octroi. Il recommande que la majorité des crédits immobiliers soient accordés pour une durée inférieure à vingt-cinq ans et conditionnés à un taux d'effort inférieur à 35 %. Les établissements de crédit peuvent déroger à la norme – au taux d'effort comme à la durée – pour 20 % de leur production trimestrielle de crédits. Cette recommandation est devenue juridiquement contraignante à partir de janvier 2022 : c'est la fameuse norme HCSF d'encadrement du crédit immobilier.

Depuis plus d'un an, cette dernière est vilipendée : elle serait responsable de la chute de la distribution de crédit immobilier. Il faut rappeler ici les faits : nous faisons bien face à une baisse historique – la distribution a baissé de 60 % entre février 2022 et février 2024. Cette baisse est en premier lieu le reflet de la hausse historique des taux d'intérêt de la Banque centrale européenne (BCE),…