Intervention de Stéphanie Jankel

Les travaux de l'Apur concernant la mobilisation du parc existant mettent en lumière le potentiel de résidences principales récupérables pour loger des ménages et optimiser les mètres carrés déjà bâtis.

Les meublés de tourisme privent les logements de leur vocation à accueillir des ménages toute l'année et contribuent à l'augmentation des logements inoccupés. À titre d'illustration parisienne, les données les plus récentes du recensement révèlent que 19 % des logements parisiens ne sont pas occupés à l'année par des ménages actifs dans la région, contre 14 % en 2011, totalisant ainsi 262 000 logements inoccupés. Cette tendance est également perceptible dans des territoires tels que les Côtes-d'Armor, le Var et les zones tendues des villes touristiques côtières et montagneuses. Cette hausse de l'inoccupation oblitère les efforts de construction dans des territoires déjà denses et complexes. Paris compte actuellement plus de logements que jamais, mais moins de résidences principales, soulignant la complexité de la situation.

On distingue trois types d'inoccupation : les logements vacants, relativement stables à Paris (128 000 unités) ; les résidences secondaires, en forte augmentation depuis cinquante ans en raison du développement de la multipropriété (134 000 unités à Paris) ; depuis à peu près 2010 et en plein essor, les locations meublées touristiques (Airbnb, HomeAway, Abritel) – à titre d'exemple, Paris compte 55 000 annonces sur Airbnb. Environ vingt mille logements sont détournés de leur usage à l'année. Si la location à court terme ne pose pas nécessairement problème pour des durées limitées, l'utilisation permanente à des fins touristiques soulève des inquiétudes.

Des mesures peuvent être envisagées pour réguler les meublés touristiques, telles que la réduction du seuil de location à moins de 120 jours par an, clarifiant ainsi la distinction entre les locations très occasionnelles et les logements dédiés à la location meublée touristique à l'année. Les contrôles municipaux et intercommunaux pourraient être facilités, alors qu'il faut aujourd'hui apporter la preuve de l'usage du bien en tant que logement au 1er janvier 1970, ce qui est parfois difficile. Au plan fiscal, une réflexion sur l'alignement des régimes fiscaux entre les locations meublées touristiques et les locations nues est nécessaire. Une rectification récente n'a porté que sur les meublés de tourisme classés, ce qui ne touche pas la location meublée touristique. Il faudrait enfin laisser aux communes ou aux intercommunalités plus de liberté pour fixer le niveau de la taxe de séjour : l'absence de progressivité au-delà du plafond de cinq euros est aujourd'hui peu dissuasive et pas proportionnée aux types de biens mis en location.

Concernant la vacance des logements, nous identifions plusieurs facteurs, allant de la crainte des impayés de loyer à la réticence à effectuer des travaux, en passant par des considérations énergétiques, ou encore des comportements de rétention pour bénéficier des abattements pour durée de détention applicables aux plus-values de cession.

Il convient néanmoins de faire un sort à part à la vacance frictionnelle, qui résulte des déménagements et des ventes, qui est favorable au parcours résidentiel et que l'on peut estimer à un taux de 7 % dans les zones tendues. Le taux de vacance national de 9 % ne fournit donc pas un gisement de logements durablement inoccupés aussi important qu'on pourrait le croire. L'accès récent au fichier des logements durablement vacants établi par l'État permet de confirmer ces chiffres.

Nous suggérons de traiter l'inoccupation dans son ensemble, incluant les vacances et les résidences secondaires. Les principaux leviers identifiés sont d'ordre fiscal, impliquant un renforcement de la fiscalité sur les logements vacants et sur les résidences secondaires, afin d'inciter à loger des ménages à l'année. Fusionner ces deux taxes pourrait éviter tout jeu fiscal entre les propriétaires optant pour l'un ou l'autre régime.

Pour restaurer la confiance du propriétaire bailleur et l'inciter à louer le bien comme résidence principale, nous attirons l'attention sur le dispositif national Solibail et sa version parisienne « Louer solidaire et sans risque », qui sécurisent le bailleur en l'incitant à transmettre la gestion locative de son bien aux services de l'État ou d'une collectivité, avec un engagement de récupération du bien après trois ans.

Je souhaite également souligner qu'exempter les résidences secondaires et les logements vacants des exigences de la loi « Climat et résilience » nous paraît problématique pour l'avenir. Même si nous sommes d'accord sur le fait que le logement principal doit prioritairement être efficace techniquement et thermiquement, cette différence pourrait pousser les propriétaires à proposer leurs logements en location en tant que résidence secondaire. Il nous semble donc que ces exigences devraient s'appliquer à tout le parc.

Par ailleurs, une réflexion sur la réduction du nombre de résidences secondaires nous semblerait également pertinente. Nous devrions passer d'une politique de protection du logement à une politique de protection des résidences principales.