Amendement N° 561A (Sort indéfini)

L’Ordonnance n° 2016‑985 du 20 juillet 2016 a créé le mécanisme du bail réel solidaire afin de favoriser des opérations d’accession à la propriété très sociale en instituant une dissociation de la propriété du foncier (foncier acquis par un Organisme de foncier solidaire) et du bâti (acquis par le ménage). Ces opérations, encadrées par un mécanisme anti spéculatif strict, se développent sur l’ensemble du territoire, avec l’appui d’un certain nombre de collectivités locales.
Toutefois, elles impliquent plusieurs mutations immobilières : Ainsi, dans le cas le plus courant, l’Organisme de foncier solidaire achète un terrain ou un immeuble bâti (1ère mutation) puis concède des droits réels, via un bail réel solidaire, à un opérateur (2ème mutation), lequel, après avoir construit ou rénové les logements, va céder ses droits à un ménage (3ème mutation) – chacune de ces mutations étant en principe soumise à la taxe de publicité foncière ou aux droits d’enregistrement.
La loi de finances rectificative pour 2016 a en partie remédié à ce cumul de taxes en prévoyant, dans certaines situations, une exonération des droits sur la 2ème mutation (art. 743 du CGI).
Toutefois, il reste des situations de double taxation :
- Dans une opération d’accession classique, l’opérateur peut, pour éviter une double taxation, prendre un engagement de construire, ce qui le dispense du paiement de droits sur l’acquisition du terrain (art. 1594‑0 G du CGI). La possibilité pour un organisme de foncier solidaire de prendre ce type d’engagement a été contestée au motif que ce n’est pas lui qui va construire mais un opérateur avec qui il aura signé un bail réel solidaire.
- Le même problème se pose pour les opérations portant sur des logements anciens au regard de la possibilité pour l’organisme de foncier solidaire de prendre un engagement de revendre (art. 115 du CGI) permettant de diminuer les droits dus sur l’acquisition du logement, comme peuvent le faire les opérateurs dans des schémas classiques. En effet, il ne va pas, à proprement parler, revendre l’immeuble mais uniquement des droits réels sur le bâti.
Ces situations conduisent donc à la perception de droits au taux plein une première fois lors de l’acquisition réalisée par l’organisme de foncier solidaire puis une seconde fois lorsque les droits sur le bâti seront cédés aux ménages.
Cette surtaxation a été dénoncée par le Rapport Rebsamen en 2021 et plus récemment par le dernier rapport du Congrès des Notaires de France
Afin d’éviter ces situations, il est proposé de soumettre les acquisitions immobilières réalisées par les Organismes de foncier solidaire au droit fixe de 125 euros, note étant prise que la cession des droits aux ménages resterait, quant à elle, soumise aux droits d’enregistrement selon les règles de droit commun.